文/肖东敏

    “全款的往里走，按揭的不要堵在门口，公积金的把小黄车挪走。”

这不仅仅是一个笑话段子，也是很多地方流传的一个现实写照。某地方还发生过，客户不能付全款，直接被几个保安举着带出认购现场的事情。

我们今天就来谈谈，为什么全款的，比按揭的，比公积金贷款的要更受到房产商欢迎。按照纸面上的正常逻辑来讲，不应该啊！买套房子，付一样的价钱，甚至可能说，全款的还有优惠。按揭和公积金贷款的又不少付钱，为什么会有这种被嫌弃的待遇呢？

（1）归根结底，还是利益。

银行按揭的一般流程是这样，选到房后，7天内交首付。然后会安排网签和银行面签，然后就等着银行审批通过，再等银行放款。以前的正常情况是，这个流程短就是1个月，长也就两三个月。

所以，一般情况下，开发商愿意给全款客户99折、98折、97折这样的优惠。因为开发商综合的资金成本在10%以上。然后你全款比按揭，是能够给开发商至少省下1%到3%的资金成本的。然后开发商把这部分资金利息，当做奖励返给了购房者。

公积金贷款的一般流程，和上面的银行按揭一般流程差不多，只要把上面关于银行的全部换成公积金就行。唯一不同的是整个流程的时间，短的是两三个月，长的要半年。

这也就是为什么开发商都不喜欢公积金贷款的原因所在，卖房出去，半年拿不到钱。工程还在建设，你说怎么办？如果一个楼盘全部是公积金客户买的，那个开发商老板估计要跳楼。不跳楼就得停工，等公积金放的款到账了，才能开始建设。

大家千万不要小看，资金晚到几个月或者半年的事情。在普通人看来，这总会到的，好像没关系。但是从做企业角度来讲，不管未来预期到账的钱再多，只要现在资金断链了，就是等于死亡，未来的财富就再也跟自己没关系了，事业彻底完蛋。

（2）政策变动导致的现象。

但是大家明显可以发现，这两年，开发商对于非全款的鄙视更加深入骨髓。以前只是在销售折扣方面进行鼓励，现在发展成为了，要按照客户愿意付的首付比例选房，全款莫进的地步。

原因在于，行政力量对于市场的干预。本来好端端健康红火的市场，上面突然说要控制价格。其实真想控制价格，很简单，你不要超发这么多货币，不就完了。你大量超发货币，价格必然大幅上涨啊！这是规律！

因为涨价是由于超发货币带来的大势所趋，老老实实的行政力量是不可能对抗的。所以说，各地就聪明的共同使用了一个办法，那就是限制网签。低价的和高价配起来网签。

很多地方一个楼盘，每个工作日也就只能签一两套。一个月按照24个工作日算，也就是网签48套。开一栋2梯4户32层的房子，也就是128套。网签要5.3个月才能做完。

银行审核资料到放款时间，我就按照1个月算。也意味着，开发商从开盘到拿到全部的钱至少要长达半年的时间。这么长的时间，是会发生很多事情的。特别是工程款的支付方面，现金流是真的会有绷断的危险。

在这种无赖的现实情况下，很多的开发商都纷纷的高举起了，全款优先选房的牌子。因为如果不挂，企业真的可能会很危险。但是对于购房者来说，这是个天大的坏消息。

（3）政策的目的是锁住更多货币。

大家可能会说了，执政者拍脑袋定政策，给大家带来了很大的麻烦。但是，在我看来并不是。反而我认为，这个政策后果是大佬们事先已经料定的。

要知道我国的领导是怎么选的。要有担任过县、市、省、直辖市的一把手的经验。要有党委、政府、人大、纪委四套领导班子的经验。以及要有在军区里任职的经验。要有治理过不少于2个省、不少于一亿人口的经验。执政经验普遍都有三四十年以上。可以说中国的领导人选取制度，是全世界要求最严格的。

一群活跃在政坛半个世纪，有着非常丰富实际执政经验的人群，是不可能集体去犯简单错误的。那么这么做的原因是什么呢？很简单，回收超发货币。

就像现在很多人为什么买房一样，并不是因为房子有多好，而是因为不相信持有人民币现金能保值。市场就已经到了一个这样的程度。甚至可能他们也不喜欢房子，只是被迫的在两个自己都不看好的东西里面，选一个自己相对看的不轻的一样东西。甚至他们都可能是抱着房子在手，至少可以住，可以收租金。但是钱大规模贬值了，那可就真成废纸了的心态。

这样的一个社会普遍心态，充分说明了，市场当中超发的货币实在是太多了。在这种情况下，你做任何的改革，都很困难。因为市场当中游荡的钱，随时会跑出来打擂台。搞什么逗你玩，将你军啥的。

既然大家都喜欢房子，那么就提高首付，加上，各种变相的提高首付。争取用最少的代价，把更多的超发货币锁进去。这样上面才能放心好做事。

（4）脑洞大开的解决方案！

长沙某楼盘最近准备开盘，然后就放出消息说，愿意交30万首付款，可以先选房。然后其实这差不多相当于要4成首付了。听到这个消息，我是又理解这个开发商，又同情想买这个楼盘的购房者。他们两个都没有错，都是被政策逼到这一步的。

我之前也认为这个局面是无解的，但是这段时间，我在珠三角和长三角这两块中国经济最发达的地方转悠。不愧为经济发达的地方，他们还真有办法。

方法是：购房者先把全款给到开发商，然后开发商照样协助购房者正常的去走银行按揭贷款程序。等到银行按揭贷款放下来之后，开发商再把首付款多缴的部分退还给购房者。这多余的部分算是无息借给开发商使用的。

我把这个说出来，是觉得这个方式很有借鉴的意义。我不会像是那些打着所谓的良心媒体牌子的人一样，去声讨谁。所有不考虑双方诉求的解决方案，都是激化矛盾。这个社会谁都不容易，都是被逼的。单纯的拿着规定去帮一方压另外一方，只能是治标不治本。这样做只会加深社会矛盾，间接的在推动事情向更为严重的后果去发展。反而会导致开发商再资金的压力下，去选择建豆腐渣工程，最后是个大家都输的局面。

作为真正的良心，应该考虑到双方的利益，帮助去做调节。这个方法它解决了两个事情。一个是，开发商这边超级大的资金压力。二个是，能让购房者以正常的杠杆去买房。毕竟全款买房相对货币超发速度来说，是亏的。只有贷款买房才能赚到钱。不能说完全的解决了双方的矛盾，只能说如果采取这样的方式，可以适当的减少双方的一个压力。

买房的和卖房的双方，其实并不是仇人。在农村建房子的时候，建房子的和主家的关系是很融洽的。主家会打上好酒，端上大鱼大肉，建设者也会更加卖力气。

万事以和为贵！卖房的和买房的之间，多商量，多理解。其实是可以一起携手创造一个美丽的新蓝天的。