我为什么对房价这么有信心，特别是在现在这种社会舆论下。说的直白一点，是因为我看到了一些东西。大家有去了解过，我国财权的一些变化吗？

   （1）税务包干制改成分税制，这是土地财政崛起的根源。

 
    大家脑袋里有印象的，应该就是90年代的分税制改革。在没有分税之前，中央财政恶劣到，江湖传闻当时部委工作人员的薪资都出现拖欠现象。而那个时候广东和浙江两地的公务员是过得却是很滋润。

 
    借用媒体上的一句话来说，那个时候的中央，因为财政税收收入的急剧下降，成为了一个前所未有的“弱中央”。甚至发生过两次中央财政向地方财政“借钱”并且借而不还的事。

 
    原因是，当时我国施行的是，跟地方约定的是税务包干制。这是从1979年提出改革开放后实行的。税务包干制的意思是说，中央和地方约定一个缴纳的固定数额，不管地方有没有收到这么多，地方都必须上缴给中央财政这么多，以后每年约定好一个递增的比例。多余的就归地方。

上海实行也是这种。约定每年财政收入技术按165 亿元计算，每年固定上交100 亿元给中央，上海自己留65亿元，增加部分中央与上海对半分。结果是，上海施行财政包干五年里，财政收就是维持在163 亿元——165 亿元之间，打死不增长。

北京也是这种模式，不过约定的是上交中央的金额，年增长率是4%。然后就在那5年之中，北京每年财政增长基本都为4%。一直到分税制之后才发现，北京竟然对中央隐瞒了98亿元的收入。

分税制一搞，好嘛！税收最大头增值税（当时占整个税收比重的43.7% ，占流转税的75%.）要先全部上交中央，然后中央再按比例返还给地方。生产型增值税中央和地方分成比例是75%和25%。消费性增值税全部归中央。所以我们现在看到，你开个工厂地方税务盯得很勤快。你开个卖奢侈品的商店，其实没有那么多人盯着。根子就在这。

有很多人会问了，这跟房价有些什么关系？大家好好回想一下93/94分税制改革之前，地方政府有很热衷土地出让和房地产开发吗？

那个时间之前，地方政府热衷搞的是什么，是搞工厂。这是有原因的，因为你一搞就要交税，你交的税是归地方所有的。

但是分税制之后，这些大头都属于中央了。地方有的是什么呢？就是出让土地收入了，因为以前这个收入不显山/不露水，没有被中央收走，因此这个收入完全归地方支配的财源。

我就问看文章的你，你会怎么办？一句话概括，就是在规则范围内，尽可能增加财源，对不对！你现在知道为什么各个地方都这么热衷搞土地财政了？

   （2）地方融资平台的叫停

知道为什么从2015年开始，全国各地涌现那么多地王吗？可以好好去关注地方债，因为在那几年，中央把地方性融资平台基本都给停了。以前地方不是光靠着土地财政活着，它是还能发债的。也就是说地方的资金需求，其实是有其它口子进行分担的。

地方性融资平台被停了，这下可好，全都要找土地财政里来要钱。除了土地涨价，拍地王，被逼到没有其它办法了。要知道很多工程都是已经开工了的。

   （3）供给侧税制改革

如果仅仅是这样就算了，还有一刀。

2015年12月28日，在全国财政工作会议上楼继伟则表示，下一步营改增逐步扩大到全国范围的交通运输业、电信业、邮政业和部分现代服务业，消费税、资源税、个税改革稳步推进。

如果我是地方老大，我会直接哭晕在地上。营业税是地方税，增值税是中央税。营业税几个大头的行业，全部营改增了。这样搞，手里哪里还会有钱啊。没钱那就完全没法干事啊！

然后再来说一下，供给侧改革。说起这个，我想起了当年的分税制改革。

税务包干制下，富裕的省份反对，大家想得通。但是贵州/云南/广西这样的财政贫瘠省份也反对，大家想象得到吗？就因为一个，在分税制度下，消费税是完全归中央的，而这些地区长期靠“小烟”、“小酒”支撑。比如贵州茅台。

供给侧改革砍的是过剩产能，一大批小产能的企业都被砍掉了。这些小企业砍掉了，你知道地方又将少多少财政收入吗？

很多人看不懂，广州推出租售同权，有些地方推出租房落户，各大省会纷纷降低落户门槛。很多人在想这不是明显的，变相放开限购，跟中央政策精神违背吗？

但是其实呢，我们要换一种思维。好像中国是一个大家庭，每个省都是大家庭当中的小家庭，然后都已经独立财政/分家吃饭。大家的家主虽然那么说了，你觉得各个小家会去严格那么干吗？这个问题，我觉得大家可以去社会上实地去统计。特别是一堆已经尝过分家吃饭好处的小家。

很多人都想不通，我为什么不担心那么多的政策。

就拿网约车来说，很多地方都出台了规定，要求网约车辆必须转营运。但是现在过去了那么久，实际情况就是网约车里，还是有很多并没有转营运，照样接单。

土地财政是地方仅剩的大财源之一了。跟大家这样说，不是我们着急，是地方ZF着急。

一个公司被收购，新的资方会怎么样稳定局面呢？通常就是全体加薪啊！人事权和财权是管理的两大抓手，但是归根结底是财权。市长和局长这类的岗位，能够一言定调，原因就在于财政一支笔。没有钱了，哪里能有如臂使指挥一个庞大系统的人员？

没有钱，还意味着没有政绩。因为你没有钱去上马大项目，没有钱去出台一些减免政策。经济数据也就那样了，上不去的。

顺便说一下，我为什么看好新城区。如果出现这种极端情况，你是城市老大，你会怎么办？至少我会砍掉所有不赚钱的旧城区改造项目，投入到新城区的基础建设当中去，集中地块化营销，这样能够最大程度保住财政不滑坡。财政一旦滑坡，就意味着可分的蛋糕减少。和工资能加不能减的道理一样，蛋糕越做越小的老大，位置是做不下去的。

就拿土地出让来说，现在是严管地王现象了。但是你以为城市出让的，真的就只是出让那些挂在网上等待拍卖的土地？其实很多土地，都通过带项目的帽子拿走了。有一些通过它帮政府修建基建项目，政府给它一块地，这样的互换操作完成了。有些地方这样办法出让的土地，实际计算成本下来，其实都差不多是地王的价了。

是不是套路很多?一句话，对于地方而言，在没有一项足以弥补土地出让资金缺口的资金来源前，土地财政不能丢。我们只要认清楚，这样一个现实，就会明白。

而且土地财政不单单局限于土地出让这块，还应该包括土地建设以及建设所产生的各种建设材料的需求，建成建筑物的买卖和运营（例如类似万达广场整体运营）。还有因为这种建设拉动经济所产生的对当地整个经济的正影响力。

这种拉动经济的巨大影响力不消除之前，我想象不出哪个地方舍得舍弃。无非是，可能暂时影响而已。因为毕竟在轰轰烈烈的改革不是。但是本来房产投资就是要做好5年以上持有准备的，虽然路程上有颠簸，但是前途是一片光明的，又有什么关系呢？

   （4）我为什么不买商铺

顺便跟大家说一下，我为什么不看好店铺了。因为营改增。有个笑话是，中国城管战斗力世界第一。那是因为以前驱逐小摊小贩是能够增加商铺的繁荣，而商铺一个很大的税收是营业税，而营业税是归地方的税种。

有人说，中国市场就是个随政策改变的市场。那就请大家想一下，一个市场发展不起来，以前是会管，因为关系到自己的财政收入。那么现在营改增，被中央拿走了。地方从哪里拿钱来出支持政策？所有的政策背后都是钱啊！

有些人，还在做着市场搬迁的美梦。我就问一句话，你来出这个搬迁费啊！

以前给城管发100元工资，是能够赚回好几百元营业税的。现在还能吗？

   （5）财政收入是根本

其实说了那么多，什么地方税，什么中央税的。合在一起就构成了整个中国的财政收入。我们也可以把它们当作一个整体来看。

问一个问题，财政为什么要改革？答案当然是为了增加财政收入啊！难道是为了减少财政收入？

那么就产生一个很现实的问题。你凭什么认为，已经开辟好的财源，会把它给卡死掉。

说个大家很关心的问题，房产税。上海和重庆的试点，每年只收上来那么点钱，可以说是失败的。那有没有可能收呢!当然有，现在地方财政来源被中央砍得七零八落的，被逼无奈下，是真的会有省份冒着头破血流的风险去做试点省份的。但是从试点摸索到全面铺开，包括今年在内，估计要十年之功才能成。

那么就产生一个很现实的问题，财政部长说要按照估值征收房产税，这个难度很大，姑且相信他。那么你觉得，假设今年收一万亿房产税，然后导致房价腰斩，明年只收5千亿？这个可能吗？财政收入是要求年年增长的。那个时候房价还能跌吗？房价越高，财政收入越高啊！

那个时候的房产税，其实就变成了一种变相的保护费。为什么政府现在还愿意打房价，是因为房价上涨，它的受益部分只是在土地上，房价涨价都被买房者享受去了。这也就是为什么能推出共有产权房的原因。

你仔细想想共有产权就明白。你想卖低价房是吧。不是还有什么廉租房，经济适用房吗？共有产权比起它们，除了扣了30%的产权在政府手里，还有其它的什么差别吗？

而为什么政府要拿着30%的产权呢？有个这样的段子，10年前卖得再贵的土地，10年后来看，都卖得贼便宜。然后现在土地自动续期，土地一旦卖掉，土地增值收入就再也跟政府没有半毛钱关系。其实，说白了，就是政府也想享受土地增值这部分的收益。这可以构成财政收入的坚实来源，还不用像收税那样，招聘很多很多的人工去监查有没有偷税漏税，去查税的人还有可能被腐蚀。

这也就是为什么要推出租赁用地的原因。土地增值这部分，根本不想拿出来跟大家分了。在这种情况下，是什么？租赁用地供应增加，国有出让住宅用地供应减少。物以稀为贵，你觉得过有出让土地性质的房子的房价会怎么样变化？

政府从农民手上收过来土地很便宜，到政府出让给开发商就很贵了。那么你认为政府参与到了土地和房屋持有环节之后，最终土地和房价会怎么变化？我觉得你应该去对比一下，世界油价和我国的油价，就会有答案。

   （6）国有大开发商能活，小开发商会死

不知道大家记不记得，我之前写过一篇类似的文章。是今年5月22日写的，题目是《长沙未来小开发商可能退出舞台》。

其实从财政收入的角度来说，各个地方都有着让中小开发商退出历史舞台的利益需求。

以前倒是无所谓，地方财大气粗，有大钱就不想小钱了。但是现在不行啊，地方财政被压缩到出不了气了。但是把土地给国有大开发商，是可以在一定程度上缓解这个问题的。

开发商只要是国有的，那么就等于政府既赚了土地出让的钱，还可以赚到土地开发的钱。特别是在现在这个，被上面盯着不能出地王的时候。

有的人会问了，是央企，不是地方性国企，怎么办。只要让央企答应把赚来的钱，再继续投在地方上就行了。然后这些企业毕竟管着的都不是自己的钱，在地方政府感召下，还能帮忙搞个什么工程。然后业绩也有了，支出也有了堂堂正正的名目，还搞好了人际关系。一举数得。

你如果是这样来看，政府拿着土地的供应，现在现实情况也能看得到，土地拍卖得胜者国有开发商比例越来越高，也就是未来要拿着土地开发市场了。土地长期持有市场还有租赁用地和租赁用房。大家真的觉得这些都是免费的前奏么？

   （7）总而言之

不管我们从地方财政上看，还是从中央财政上看。可能他们观点和立场有不同，但是我看见的是一个越来越成熟和务实的政府。从1988年傻傻的去向全体百姓宣布物价调整，暴露出真实意图。到会简单的向左转，打右转向灯。到现在会去平横左右方观点，以达到让更多人猜不出真实意图的目的。我见到的是一个成长非常快的政府。

有个观点，我挺赞同的。买房子就是赌国运。因为中国以前的经济增长强劲，所以房价一直增长强劲。相比以前，我更加看好中国的未来！