文/肖东敏
 

“我已经想尽一切办法，可是房地产调控总是失败。房价总是压不住”。

“宰相勿慌，我有一条计策。一条就足以把房价打下来”。

“快快道来”。

“每一个新建花园小区，门口矗立二个巨大的垃圾筒”!

 

 

一）地铁房

 

2002.11深夜，上海申办“2010世博会”成功。

消息传来，外滩的工宣队走上街头，整片荧幕顿时成了欢快的海洋。

 

电视台的记者，这时候采访路边几个观众。

“上海申博成功了。你感到开心么，你最关心的是什么”。

“我感到很担心啊，房价是不是又要涨了”

“…………”

 

第二天房地产时报，文科生小编用很悲情的笔吻写道：“申博成功后，市民们最关心的却是房价问题。3000元/平米，这座城市房价已不堪重负地太高”。

 

 

这就牵涉到一个问题，“申办世博会”当地是好事还是坏事。

坏事是，对于某些人来说，房价又要涨了。

好事是，城市建设会加快。

 

我们知道，“世博”这件事，无论是官方态度，还是学术圈态度，还是民间实战，一般都认为对上海有益的。

北京申奥，上海世博，深圳亚运会，广州全运会。一座城市一旦办大型展会，就有理由向中央“截留”几千亿资金地方建设。

等于中央派了一个大礼包，于是地铁高架拆迁翻新等等事宜大大加快。

 

 

如果你用“地铁”来举例的话。

• 凡是修通了地铁的地方，房价都是涨的。

• 地铁房更受欢迎

• 性价比提高

 

这里面，其实就是一个性价比的问题。

你不能单单看“价格”，你也要看“价值”的。

修完了地铁以后，“价值”提高了。整体的性价比甚至更好。

所以人们宁可要地铁，“地铁房”更受欢迎。

 

 

二）贷款制度

 

道理非常地浅显。

可是套用到“贷款”上来，很多人就纠缠不清了。

 

从2003年开始，一直不断有民粹脑残份子，口诛笔伐地喷“贷款买房”。

在他们看来，贷款买房放大了购买力。因而推高了房价。

如果你不惜一切地只想把“价格”降下来。很多人就号召禁止贷款。

彻底地，禁止，废除房贷这一2001年新鲜物品。

 

 

假如今天2016.02.20，你突然宣布把全北京的地铁站全部炸掉。会怎么样。

地铁口全部封闭。从今天起北京就没有地铁了。

那北京房价会不会降下来。

 

当然会，“地铁房”变成了大灾难。海淀朝阳的群众就没法上班了。

北京房价大跌。

 

可是这样的“降价”，是不是你希望的呢。

当然不是，任何神经正常的人，都不会有这样的想法。这是“价值”的摧毁。

就好像“高档小区门口建二个巨型垃圾桶”一样不靠谱。

 

 

“贷款”是一种工具。就好像化肥之于农业，广告之于商业，地铁之于地产业。

你不能认为贷款推高了房价。

应该是算上了“便利性”，你整体还是赚的。地铁房总是比非地铁房更方便，是好事。

 

 

三）加息调控之逻辑

 

不知道从什么时候起，学术圈有一个谬论:“加息是抑制房价的”。

 

学术这东西，是自然界最为奥妙的。他的特点是，“多一个字也不行，少一个字也不行”。

一条定理，你只能照抄。绝不可以改动其中任何一个字。

象中国文科生小编大大咧咧地改编抄写，那就是通往谬误的道路。改一个字就是谬误。

 

 

这条定理的正确说法，应该是：“利率上升对房价不利”。

好比现在新发明了铁路，新发明了汽车。

于是全社会资本都拼命地建铁路去了。再没人关心房子。房价就跌下来了。

 

但是，你绝对不可以反过来理解，“加息是抑制房价的”。

“加息能让房价下跌”。

“加息以后，你可以更轻松地买到房子了”。

以上全错。

 

 

设想一下，脑洞大开。假设现在政府把利率提高到1000%.

或者是，干脆取消掉了“房贷”。直接把这个金融工具关掉。

其效果，就好比炸掉全北京所有的地铁站。

请问房价是涨的，还是跌的。

 

名义价格下跌，实际购房难度大大上升。

把全北京地铁站炸了，然后宣布“地铁房”降价。这种效果，是你要的么。

 

 

在全世界范围内，“购房贷款”都是政府鼓励的。甚至是大大补贴的。

正常的房贷，应该是利率很低的。甚至是政府贴钱的。

譬如全世界的房贷，利率基本都在2~3%左右。象美国30年期固定房贷利率是3.83%[1]，日本是1.48%[2]，香港大约是2.6%左右。

房贷利率越低，居民购房越容易。

 

 

只有在2B国家，房贷利率收取的是6~7%利息（秀相时代），信用更好的第二套贷款利率甚至更高。

然后一旁的圣君贤相还在和你说：“我这全都是为你好”！

你为了名义上的降价一点点，你连骨子都不要了。

 

 

你用大腿想一想，我如果给你30年期0%的零利率。

和30年期8%的高额利率。

哪一种情况下购房更容易，压力更轻。

哪怕算上房价因此的涨幅情况下……

 

 

四）房贷周边的利益众生相

 

话虽这么说。但如果我们把“市场细分”。用放大镜继续把购房人群细分为ABCDE几类。则对于各类人群的利弊还是不一样的。

“房贷加息”，对于全体消费者肯定是不利的。“实际总成本”肯定是购房更困难的。

 

 

但是，消费者中，有一类人群是受益的。

那就是“全款客户”。

 

假设你把市场分为：

A：完全不贷款

B：贷10%

C：贷20%

D：贷30%

E：贷40%

F：贷50%

G：贷60%

H：贷70%

 

如果“房贷利率”很高很高很高。则A类客户是最大的收益者。

因为你的竞争对手都死光了。F，G，H类客户都买不起了。

而你的购买力完全不受影响。

所以你是大赢家。

 

因此“加息抑制房价”虽然是一个很脑残的政策，在逻辑上也解释不通。

但他的确是有一定的支持者的。

至于谁是那些A类客户。买几百万房子完全不用贷款；我也不知道了。

 

 

 

其二，银行为什么要高喊“房地产泡沫”。

2003年的时候，有个蠢货叫做易宪容。他写了一篇文章，“房地产绑架中国经济”。

 

其中说，全中国50%的经济活动，是以房产和土地作为抵押物的。（另外50%是政府信誉）

所以房价绝对不可以跌。不允许跌，一跌整个经济体系就完蛋了。

 

 

这篇文章有巨大的逻辑漏洞。因为不是“房产绑架中国经济”，而是“房产拯救中国经济”。

因为不是我绑你，而是你求我。是你贴上来的。

 

在中国的经济环境中，只有房产土地能作为抵押物，优质资产有资格作为抵押物。

你如果拿股票去抵押，300元一股的暴风科技，人家不认啊！

所以不是房产绑架中国经济，而是房产拯救中国经济。没有了房地产，你的上下游赊账经济活动更加无法展开。

 

 

言归正传。易宪容的“绑架”文章一出来。各大银行一起高喊“房地产泡沫”。喊房价泡沫，银行似乎比所有的人更热心。

政治太复杂，经济太复杂。这不是新闻小编所能理解的事。

 

银行为什么要喊房贷泡沫。因为房贷没有泡沫！

银行的心里很清楚，当时2003年他收取5.65%的房贷利率。这个利率是完全站不住脚的。

 

利率的本质是“高风险，高收益”“低风险，低收益”。

房贷的风险非常非常低，历经了十几年的运行，目前坏账率不超过0.5%。考虑到回收残值，银行几乎就没有亏过钱。

如果你只有0.5%的坏账率，你就应该收Shibor+0.5%的利率，也就是2.4%左右。

 

 

但银行实际收的是5.65%，这里面是巨大的息差。利益大得简直让马克思眼红。

我们知道，任何暴利都是不可能持久的。

银行一方面，通过垄断牌照。使得银行业才有营运资格，维持着“全亚洲第一赚钱公司”的赢利巨龙。

 

另一方面，他必须在“宣传口径”上夺回这一个阵地。显示我并没有暴利。

所以银行是最热衷于宣传“房贷泡沫”论的。哪怕没有泡沫，我也要高唱泡沫。

吃进去的肉，就不吐出来。

 

 

秀相时代末期，连续搞了很多次“压力测试”。

压力测试的意思，就是假设房地产崩溃。房价大跌30%，40%，50%之后，对银行金融系统的冲击。

因为秀相十分关心他的帽子，切断金融系统和房地产的联系。绝不和董伯伯喝下午茶。

 

可是他本身又完全不懂房地产。只能听身边谢国忠，叶檀，李稻葵之流忽悠。别人和他说房地产泡沫泡沫，危险危险。

终有一天，秀相想起来了。既然你们说危险。那你们去“压力测试”呀。俺也关心的。

 

第一次压力测试，是按照-30%来做的。这已经算大型崩溃，雪崩没六至十二个月根本不可能发生。

压力测试的结果，秀相大跌眼镜。什么，“坏账率增加0.1%”，您忽悠我是不是。

 

 

不行，那肯定是电脑坏了。IBM的AS400机器坏了。让他们重算一次。

第二次压力测试，按照-40%来做，结果依然是“坏账率0.x%”

CCAV的小编们都等在门口呢，就等着你出黑新闻，赶快去爆料。这下你让记者们怎么写稿嘛。

 

第三第四第五次测试，是按照房价大跌-50%，-60%，-70%做的。最后一次测试，据说是按-80%做的。

答案的结果，到现在也没公布出来。我们只知道；

• CCAV的小编，始终没有拿到喷房地产的黑资料。

• 即使压力测试显示没风险，中国的银行也不愿意把房贷利率降下来。降到无风险利率2.4%左右。

 

 

 

五）资金成本

 

最后还剩一点篇幅。我们来解释一下银行业的资金成本。

许多人都在说，银行的“三年期定存”是2.75%，上浮若干。

 

在这样的基础下，你怎样提供“2.4%的房贷”，贷款利率甚至比存款利率还低。

这其实理解错了银行业运行的方法。

 

工商银行，如果你去找他A股上市的年报。诸多财经数据里面都有。

工行的“加权总资金成本”，大约在0.8%左右。过去N年从来就没有超过1%。

 

 

因为“定期存款”仅仅是一个方面。而银行的资金来源，从来不是全靠定存的。

在整个银行系统中，50%的储蓄是“企业存款”。

剩下50%“居民存款”中，又有一大半是“活期存款”。

 

企业存款类似于支票，电汇，票据托收。这种情况下，银行可以吃你一二天头寸，而完全不用支付利息。香港汇丰银行（0005.HK）几乎完全是靠此起家的。

所以银行的总体资金成本并不高。0.8%他还是有很大息差可以赚的。

 

更深入一点，银行是多生态。有各种生存方法。

在香港有一类银行，他们甚至完全都没有“柜面服务”。也就是你在名单上知道有这银行，可是你完全找不到他的分行营业部。

这类银行，大规模依靠“Hibor融资”。

 

他们完全不设立分行。仅仅是靠从“同业拆借”中获取资金。

然后再放贷给客户。

柜面服务，仅剩下“中农工建”等大型国有综合性银行。

 

而这些细分市场的小银行，也能活下来。而且活得很好。

如果真正拼到“刺刀见红”，则目前85折，7折的银行贷款，仍然不是政府的恩惠。仍然是暴利行为。

 

真正合理的房贷，应该是5折。

年利率2.5%左右。减息才能降房价。